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打房見效！數字會說話

中央社中央社 – 2014年9月27日 下午12:43

（中央社記者韋樞台北27日電）近日央行總裁彭淮南等財經首長紛紛表示今年房市已有效見到量價齊跌，加上房地合一稅更消弭預期上漲心理，而近期公布的數字也反映打房已見初步效果。

彭淮南在立法院答詢表示，針對房市需求面採取選擇性信用管制，加上財政部將推出房地合一課稅，已使今年前8月全台房屋移轉棟數減少11%，壓低房價已逐漸見到成效。

央行的業務報告也提出，截至 8月底止，豪宅平均新承做放款成數，從規範前的8成到9成9，降至今年8月的51.27%；平均利率也從1.84%提高至2.19%。

至於購屋貸款佔全體放款比重，也從2010年6月的27.62%降至今年8月的26.81%；管制特定地區新承做房貸金額，佔全體房貸比重，從70.20%降至52.8%。特定地區貸款成數從2010年7月的63.91%，降至今年8月的56.95%；利率也從1.97%提高至2.14%。

金管會主委曾銘宗日前也表示，已經看到房價下修，為避免銀行承擔太大風險，趁今年銀行獲利可望突破3000億元之際，可多提準備金。

其實，根據各縣市政府每月底公布的房屋買賣移轉棟數早已嗅出房市趨緩徵兆。六都地政局所公布最新8月買賣移轉棟數，由於7月房市買氣步入房市淡季，反應在8月買賣移轉棟數持續走低。

北市 8月買賣移轉棟數2306棟，是今年次低量，直逼2月2256棟的低量；新北市8月買賣移轉棟數為4935棟，月減4%，雖較其他地區穩定，但也僅有熱絡時的一半；桃園部分區域被納入選擇性管制措施範圍內，移轉量3126棟，月減12%，也是今年的次低量，台南地區1573棟，月減14%，整體房市交易量表現清淡。525全民配屋網

全國不動產總經理石吉平表示，下半年股匯市連漲，景氣緩步回升，國泰金上修今年經濟成長率至3.59%，但受到政府打房干擾，尤其 6月底央行加碼限貸令，短期炒作投資客趨於觀望，投資資金大舉退潮，僅靠自住及長期資產配置需求支撐8月移轉量。

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Q2住宅交易額增2成7　新北、桃園房市夯

ETtodayETtoday – 2014年9月27日 下午1:59

▲內湖房價向來穩定，實價登錄後也無太大影響(圖／記者林信男攝)。

▲內湖房價向來穩定，實價登錄後也無太大影響(圖／記者林信男攝)。

記者林信男／台北報導

根據房仲業者統計，2014年第2季北台灣住宅交易總額，較首季成長27.1%，從交易量占比來看，熱門產品依序是新北市10年內住宅(24.22%)、桃園縣10年內住宅(16.24%)，以及新北市21年以上住宅(12.75%)。

台灣房屋智庫統計北台灣都會區2014年住宅交易情況發現，第2季住宅交易規模達2,506億2,641萬元，季增27.1%，整體市場買氣大幅提升25.2%；觀察交易量占比可得知，北台灣都會區住宅交易，多集中在新北市及桃園縣。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，新北市屋齡10年內住宅，最受購屋人歡迎，平均每10件交易中，就占2.4件；新北市住宅交易中，每2件就有1件是屋齡10年內的住宅，搶手程度由此可見。

在桃園縣方面，江怡慧指出，從交易量可看出，桃園縣屋齡6至10年的新古屋，增幅較1年內新成屋多，顯見購屋人偏好購買屋齡6至10年的住宅物件。

江怡慧強調，2014年是自住買盤年，政府打房信心堅定，一連串的政策明顯影響市場買氣，不過第2季住宅市場買氣已大幅回升。

江怡慧分析，全球經濟持續復甦、國內景氣逐步回溫，且就業市場趨穩，皆有助帶動薪資成長，讓可支配所得增加，進而使房市跟著受惠，買氣動能明顯攀升。

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廣東第二 珠海房市鬆綁

中央社中央社 – 2014年9月27日 下午3:48

（中央社台北27日電）繼廣東佛山之後，珠海也在26日晚間10時宣布房市鬆綁。中新社統計，大陸目前已有30多個城市取消房市限購，僅剩北京、上海、廣州、深圳等極少數城市維持限購。

毗鄰澳門的珠海選在週末前一天晚間公布，似乎刻意壓低後續效應。珠海市住房和城鄉規劃建設局的網站指出，根據珠海市政府指示，「調整房地產市場雙限令」。雙限即限購、限價。

珠海住建局網站指出，「為了優化戶型、優化住房發展空間布局、控制居住人口密度，香洲、吉大、拱北、新香洲、前山等中心城區，購買144平方公尺以上的商品住房，不再需要提供社保或納稅證明。」

此外，珠海住建局還說，「為吸引各類人才，提供安居環境，在市內投資創業、工作就業的非本市戶籍居民，符合市府人才規定者，可以憑投資創業、工作就業等相關憑證，在中心城區購買一套商品房。」

珠海是在2011年11月1日起，對香洲區實行限購和限價政策，合格者只能新購一套住房，而預售價超過每平方公尺人民幣1萬1285元（新台幣5萬5883元）的建案暫停發放預售證。1030927

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房價低點未到 再等1年

中時電子報作者王玉樹／台北報導 | 中時電子報 – 2014年9月27日 下午4:09

政府祭出一連串打房政策，讓這陣子房地產買氣一片哀鴻遍野，只是房價仍未明顯鬆動，專家呼籲，想買房的民眾再等半年到一年。這波房價震盪的低點，可望出現在明年下半年，屆時至少比現在實價登錄交易價再跌2成5以上。

信義房屋協理蘇上堯感嘆，第一線店頭交易量明顯縮減，且交易價格不斷下修。在他轄區板橋的新板特區，實價登錄每坪80萬，但最近實際成交案價格已看77萬元，甚至落到68、69萬元。

市場人士分析，這一波房價的低點將出現在明年下半年。入行22年，看遍房市數波興衰的他說，影響房價最大的因素就是政治，尤其是總統大選。而不管2016年是哪一黨當選，房價都會止跌回升，差別只在大或小。因此低點會在明年下半年，估計房價到時至少比現在實價登錄價格再低2成5。不過，市中心蛋黃區可能只跌5％到10％。

淡江大學產經系副教授莊孟翰建議，民眾再觀察半年到1年，屆時會更明朗。原因主要是房地合一的實價課稅時間點還不清楚，而超額供給、後續資金是否外流海外都會影響政策。

莊孟翰說，現在就可看到實際成交價比表定價少2成5左右，主要是預售屋炒作紅單消失，過去膨風價的1成不復見，加上議價空間擴大5％到10％。當然這也要看地點，像捷運沿線抗跌性就比較高。

不過，永慶房產集團總經理葉凌棋對跌幅看法則較為保守，他認為市中心跌幅頂多5％到10％。525全民配屋網

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官員焦慮：沒產業能替代房地產

中時電子報作者記者高行╱綜合報導 | 中時電子報 – 2014年9月28日 上午5:50

旺報【記者高行╱綜合報導】

大陸房市直直落，地方土地收入直線下滑，導致依賴土地財政「維生」的地方政府，進入前所未有的焦慮期，不少大省財政官員紛喊吃不消，直呼「沒一個產業能替代房地產！」顯見地方財政因房市滑坡帶來的重壓。

根據《經濟觀察報》報導，隨著新年度預算即將提出，山東、廣東等大省財政官員進入最焦慮時刻，「過去調整財政預算都是要調增收入，這次不少地方恐怕都會調減」，主要原因指向未來財政收入可能會持續走低，不少官員指出，「只會更差，絕不會更好」。

8月財政數據顯示，大陸全國財政收入年增率僅成長6.1%，地方財政收入更是連續兩年年增率降至個位數，2013年為6.5%，2014年為6.6%。尤其是東部沿海，已難以維繫過去穩定增長的榮景。

大陸地方財政主要依賴房地產收入，隨房市持續鬆動，加上很多地方解除限購後仍不見起色，地方政府因此產生「入不敷出」的危機感，紛紛表示少了房市支撐，今年這場財政保衛戰很難打下去。

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加拿大房市...泡沫？

中時電子報作者李鐏龍 | 中時電子報 – 2014年9月28日 上午5:50

工商時報【李鐏龍】

■美國房市5年前瀕臨崩跌時的種種泡沫跡象，都已見諸當前的加拿大房市。

■Experts have warned about the risks of the housing boom in Canada.

房市若重挫 將侵蝕就業

桑迪推演說：「若（加國）房市呈充分爆發式的下跌，則房價跌、負債增、衍生其他償債問題（消費者貸款、車貸），將廣泛影響消費支出。」

桑迪說：「加國經濟已如此仰仗房市來驅動，若房市不支，加國經濟很難再成長，甚至可能衰退。」

加國經濟成長已有7％來自營建業，意味房市重挫，將侵蝕就業，造成更多房貸違約戶，助長惡性循環。

正如2008年金融危機時一樣，銀行受創於不良房貸，將轉而抑制其他放貸。而信用卻是經濟成長的奶水。

加國利率一旦從目前的歷史谷底彈升，或失業人口激增，或兩者同時發生，將導致加國房市崩跌。

加國央行的研究顯示，實質房貸利率若回升到長期平均水準4％，可能使屋主償付房貸的能力降至16年來最低。

加國目前平均房貸利率僅約3.24％。但加國財政部及央行的決策者都已示警：房貸利率不會永遠這麼低。

加國屋主中，約6成或560萬戶揹負房貸，約220萬戶有房屋資產淨值信用貸款。這呼應了美國房市崩盤前，美民眾以住宅做為提款機的習性，也成為加國房市可能重蹈美國房市崩跌覆轍的一大跡象。

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加拿大房市...泡沫？

中時電子報作者李鐏龍 | 中時電子報 – 2014年9月28日 上午5:50

工商時報【李鐏龍】

■美國房市5年前瀕臨崩跌時的種種泡沫跡象，都已見諸當前的加拿大房市。

■Experts have warned about the risks of the housing boom in Canada.

羅瑞（Jeff Lowry）去年帶著家人從美國田納西州搬到加拿大，卻被加國房市的火紅景象，如競價搶屋、房價飆升等，撩起了對美國家鄉房市的不愉快經驗。

羅瑞在安大略省多倫多市外約40英哩的Waterdown市，買了間比在美國時小的房子，要價60萬加元。他懷疑自己是否栽進了另一個房市泡沫中！不過他的房子已漲到69萬加元。

美國房市5年前崩跌之際的種種跡象，如房價漲激、消費者負債水位攀高、視房地產為投資品而非棲身之處的觀念盛行等，都已見諸當前的加拿大房市。

未來五年 房價將修正

從信評機構惠譽（Fitch）、晨星（Morningstar）到國際貨幣基金（IMF）的專家，及知名經濟學者克魯曼（Paul Krugman），都已警告加國房市有過熱風險。加國平均房價在11年間翻漲1倍。

晨星的房地產價值分析師韋納（Dan Werner）示警：加國房價將在未來5年內修正，這已不可避免，可能讓房屋價值崩跌多達30％。

韋納列出加國房市終將修正的原因：房價漲得比個人所得增加快、低房貸利率難以持久、家庭負債水位已屆歷史高檔、建商搶建以至於即將嚴重超供。

惠譽也對加國房市提出3大警訊。第1是價值已虛胖約20％。第2是家庭的負債對所得平均比率高達約163％，而這不僅已達到美國房市崩盤前的水準，也意味一旦升息，償債支出將變成沈重負擔。

第3是加國住宅興建步調雖已較2012年峰頂略降，但房價仍在飆升，平均房價1年來又勁揚約5％、至每戶40.1585萬加元（36.5243萬美元）。

穆迪分析公司首席經濟學家桑迪（Mark Zandi）表示，加國房市崩跌，可能始於屋主在償付房貸上違約，然後拖累各銀行蒙受龐大的房貸損失，接著房貸保險機構面臨鉅額理賠支出，房市就業人口也銳減，終將衝擊聯邦政府。

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後段大學 包租公難找房客

中時電子報作者蒼弘慈、邱琮皓╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年9月28日 上午5:50

中國時報【蒼弘慈、邱琮皓╱台北報導】

相較於台北等大城市，因學生宿舍一位難求，形成「宿舍二房東」現象，租屋業者表示，受到學生減少的影響，排名較後段的大學，目前招生相當不易，且入學的新生多以在地學生為主，這些學生往往會選擇住在家裡，導致宿舍沒人租，學生想當包租公，現在已吃不開。

當包租公，每個月穩穩賺房租，是不少人的心願，也有許多人會選擇到大學附近買房，隔間後分租給學生。

永勝資產科技執行長徐銘達表示，以目前學生分租套房為例，台北市區8000元起跳、淡水6000元到7000元，相同條件逢甲只要4000元到6000元，如果肯住舊一點的房子，可能4000元左右就有，南部更低到3000元到4000元。

儘管每月有固定收入，但受到少子化衝擊，後段大學的包租公，越來越難當，崔媽媽基金會居住扶助部主任馮麗芳表示，目前空屋狀況非常嚴重，越是後段學校，情況越是每況愈下。

馮麗芳指出，想要當包租公還得看地點，全台僅台北的學生租屋狀況相對穩定，前段班的學校如台大、清大、交大等周遭地區，房東根本不太需要擔心出租問題，但其他學校的狀況就不怎麼好，像之前曾有某間大學附近的房東跟他反映，「半年都找不到房客」。就連成大的房東也說，近幾年來沒有那麼好租。

不光是一般房東不容易招租，馮麗芳表示，現在連學校的學生宿舍也有關閉的現象，像之前曾有某學校，只招到幾百名新生，導致關閉了好幾棟學生宿舍，可見招生對租屋的影響性很大。

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半年內想買房民眾 只剩2％

中時電子報作者記者方明╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年9月26日 上午5:50

工商時報【記者方明╱台北報導】

中信房屋調查顯示，「2年內有購屋計畫」民眾比例為44.4％、創5年來新低；其中，半年內想進場買房的民眾比率更僅2％，中信房屋副總劉天仁認為，房市買氣已瀕臨潰散邊緣，預估今年第4季房市將「量縮價疲」，房市是否硬著陸，端看政府政策而定。

根據中信房屋第3季「宅指數」調查顯示，「2年內有購屋計畫」的受訪者占44.4％，較上季的48.6％下降了4.2百分點，這結果也是宅指數自2009年第1季調查5年以來表現最低。

進一步分析，「1∼2年內」願意進場購屋比例為32.3％最高，而短線「3個月到半年內」想進場的買方減少最多，由上季的4.2％下跌至本季的2％；至於極短線「3個月內」想買房的只剩1％。

在購屋預算方面，本季民眾北市購屋預算為1102萬，較上季的1239萬減少了137萬，減幅達11％，創下2年以來新低；另外，新北市的購屋預算也從第2季的1051萬，下降到本季959萬，總計減少92萬；而桃園縣市更是一口氣下修161萬，為預算下修最大地區。

劉天仁表示，儘管打房政策已嚇跑短線資金，但政府政策對於經濟火車頭的房地產業仍未見鬆手，按照以往經驗，單月買賣移轉棟數低於2.5萬件，就代表房市不景氣，今年8月買賣移轉棟數只有2.4萬餘件，目前房市買氣已在瀕臨潰散邊緣。

劉天仁進一步指出，年底適逢大選，打房政策接續不斷，加上央行也有升息的考量，預料今年第4季房市呈現「量縮價疲」，房市面臨反轉關鍵，房市是否硬著陸端看「政府政策」。

永慶房產集團總經理葉凌棋則表示，1年以來政策房市調控的結果造成買氣不振，從買賣移轉棟數來看，房市交易量嚴重萎縮，今年前8月全台建物買賣移轉件數僅21萬6680件，較去年同期衰退11.6％，預估今年全年交易量將寫下2003年SARS以來11年同期新低。信義房屋企研室經理蘇啟榮認為，調查受訪者3個月的購屋意願時間可能太短，不過這也反映出民眾對目前房市謹慎、保守的心態。

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滅火巢運 房租補貼所得免稅

自由時報自由時報 – 2014年9月25日 上午6:11

〔自由時報記者鍾麗華、邱柏勝／台北報導〕「巢運」十月四日將夜宿仁愛路，為化解不滿壓力，行政院長江宜樺昨邀集相關部會共同研商住宅政策，為鼓勵房東將房子出租給社會弱勢者，將研議修正「住宅法」，增訂四千元租金補貼可不列入房東收入，減免所得稅。

江揆昨強調，住宅或不動產的合理化，涉及包含稅制改革等多元措施及方案，住宅興建只是其中一項。對於租屋協助，目前財政部已修正房屋稅條例，將公益出租房屋稅率維持在一．二％，鼓勵房東租給弱勢者，而未來租金補貼可不列入房東收入。

此外，推動住宅政策的經費，江揆說，主要是由住宅基金支應，為讓基金財源更穩定，希望在財政部推動的不動產交易實價課稅稅制順利修法完成後，未來每年可提撥一定比例挹注。

昨會中也檢討已推動的社會住宅進度，根據內政部規劃，將協助地方政府增加都會地區的出租住宅供給，未來十年預計將有社會住宅三萬四千戶，是目前六千餘戶的五倍；未來十年租金補貼將達到六萬五千戶。

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